İngiltere'deki mortgage sisteminin Türkiye'den ya da Amerika'dan çok farklı olduğunu, ürün çeşitlerindeki o garip farklılıklardan ve daha kısa "fixed term" opsiyonlarından hemen fark etmişsinizdir. Haliyle bunun artısı nedir, eksisi nedir diye insan sorgulamadan edemiyor.

Üstüne üstlük bildiğimiz, alıştığımız sisteme göre daha mı iyi daha mı kötü, kazıklanıyor muyuz, buradan bizim zararımıza bir şeyler çıkar mı diye insan düşünmeden edemiyor. Haliyle başlıyorsunuz bu ürünleri araştırmaya.

İngiltere Mortgage Pazarında Bilgi Kirliliği

Loan to Value (LTV) değerleri üzerinden farklı farklı ürünler çıkıyor karşınıza:

Bazısı "5 yıl için burada yaşamış vatandaş olacaksın" diyor.

Bazısı "%95 LTV veririm ama maaşın şöyle olacak" diyor.

Tek tük %100 LTV üzerinden ürünler önünüze çıkıyor ancak bunun benefit tarzında, vatandaşı olmadan alamayacağınız seyler olduğunu keşfediyorsunuz.

Sonra sadece faizi ödediğiniz bir ürün çıkıyor (Interest-Only) ama bankalar buna da hevesli değil; "İlk evin mi? O zaman LTV'yi düşürmen lazım" diyorlar.

Bir sürü bilgi geliyor. E bu mortgage brokerlar da su yakmıyor haliyle; genelde ücretsiz olanların bilebilecekleri bir limit var. Çok niş (niche) ürünler arıyorsanız, daha önce bu tip bir istek gelmeyen bir brokerın bunları bulması ya zor oluyor, geçiştiriyor ya da doğrudan sizi başka (daha kolay) ürüne yönlendirebiliyor. O yüzden her zaman ne aldığını bileceksin kardeşim! Kendi araştırmanı yapman gerekiyor ki anlayasın.

Işığa Çıkan Yol: Interest-Only Mantığı

Neyse, konumuza dönelim. İlk defa ev alacağımız için araştırmaların içinde boğulurken sadece faizi ödediğimiz Interest-Only Mortgage'ı defalarca duymuştum ancak hiçbir zaman mantıklı gelmemişti. "Borç yiğidin kamçısıdır" derler ama biz borcu bitirmeyi severiz, değil mi?

Ta ki James Shack'in bu videosunda hesabın nasıl yapıldığını görene kadar:

https://www.youtube.com/watch?v=SNC4t5-bLDM

Simülasyon: Rasyonel Bir Senaryo

Videodaki matematiği sizin için özetleyeyim. Diyelim ki £150,000 mortgage borcunuz ve önünüzde 15 yıl var.

1. Seçenek: Klasik Yöntem (Capital Repayment)

Her ay hem faizi hem ana parayı ödersiniz.

Aylık Ödeme: £1,109 (Faiz %4 varsayımıyla)

Sonuç: 15 yıl sonra ev borcu biter, elinizde tapu vardır ama cebinizde ekstra nakit yoktur.

2. Seçenek: Solucan Deliği (Interest-Only + Pension)

Mortgage türünü "Sadece Faiz" ödemeye çevirirsiniz.

Aylık Ödeme: £500 (Sadece faiz)

Cepte Kalan Fark: £609

İşte sihir burada başlıyor. Bu £609'u yiyip bitirmiyorsunuz. Bunu Pension (Emeklilik) fonuna yatırıyorsunuz. İngiltere'de Pension'a yatırdığınız paraya devlet vergi iadesi (Tax Relief) ekler. Eğer yüksek gelirli (%40 tax bracket) birisiyseniz, sizin cebinizden çıkan o £600, devlet katkısıyla fonda £1,000 gibi bir değere ulaşabilir.

15 yılın sonunda; Pension fonunuzdaki para, borsa yatırımları ve vergi avantajı sayesinde öyle bir büyür ki 57 yaşında fondan vergisiz toplu para çekip mortgage ana parasını kapattığınızda bile elinizde ekstra £100,000 ile £120,000 arası bir kar kalır.

Tabi ki bu kadar basit bir hesap üzerinden, "Hadi hemen interest only mortgage'a geçiyorum" demeyin; videoyu detaylıca izleyip kendi hesabınızı yapın.

Neden Bu Kadar Etkili? (Geek Note)

Bu hesaplar tabi ki beton değil, haliyle zarar ettirme olasılığı da mevcut. Ancak bu stratejinin çalışması için şu varsayımları kabul etmeniz gerekiyor:

Bu paraya emekliliğe kadar asla dokunmayacaksınız.

Borsanın uzun vadede enflasyonun üzerinde getiri vereceğine inanıyorsunuz.

Bunu okuduğunuz zamanda borsanın uçtuğunu biliyoruz ancak genel trendin enflasyonun üzerinde getiri vereceğini varsaymaktan bahsediyorum. %1 bile fark olsa bunu 30 sene ile çarptığınızda ciddi bir etki yapıyor. 1.01'i 30 defa kendi ile çarparak (1.01^30) %34 fark olduğunu kabaca hesaplayabilirsiniz ki bu minimum beklentimiz!

Yani aslında ne yapıyorsunuz; eve harcayacağınızı varsaydığınız paranın bir kısmını bunun yerine Pension'a atıyorsunuz ve compounding (bileşik getiri) etkisinin sizin için parayı büyütmesini sağlıyorsunuz. En sonunda da Pension'dan bu parayı alarak mortgage ana paranızı tek seferde kapatıyorsunuz.

Gerçeklik Kontrolü: Neden Ben Yapamadım?

Gelelim madalyonun diğer yüzüne. Ben bu hesabı görüp "E hadi" dememe ve çok mantıklı bulmama rağmen alamadım. Sebebi basit: LTV (Loan to Value) değerimin çok yüksek olması.

Muhtemelen İngiltere'de ilk defa ev alıyorsanız muhtemelen siz de yapamayacaksınız. Çünkü Interest-Only mortgage alabilmek için bankalar sizden şunları ister:

Düşük LTV: Genelde evin değerinin %20-25'ini peşin ödemiş olmanız gerekir. İlk evini alan biri genelde %5 veya %10 peşinatla girdiği için bankalar "Sen çok risklisin, önce ana parayı biraz öde" der.

Yüksek Gelir: Bankanın kafasının rahat olması için çok güzel bir gelir göstermeniz gerekir.

Varlık Değeri: Evin, Capital Repayment yapılamayacak kadar değerli bir mülk olması gerekebilir. Ama dürüst olalım; sizin de ilk evinizde bu kadar zengin olduğunuzu düşünmüyorum, yoksa zaten bu blogu neden okuyasınız?

Sonuç: Zenginler Borç Sever

Bu stratejiyi şu an uygulayamıyor olmamız, asla uygulayamayacağımız anlamına gelmez. Capital Repayment ile başlayıp evin değeri arttıkça ve LTV oranınız düştükçe, remortgage zamanı geldiğinde bu stratejiye geçiş yapabilirsiniz.

Unutmayın; zengin insanlar hep en borçlu olan ve o borcu bir kaldıraç olarak kullanıp yaşayan insanlardır. Borçtan korkmak yerine onu yönetmeyi öğrendiğimizde, İngiltere'deki sistem bize çok farklı kapılar açabiliyor.

Disclaimer: Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir. Finansal kararlarınızı vermeden önce mutlaka bir finansal danışmanla görüşün.